전세 vs 월세, 숫자로 비교하기
전세 3억 집을, 보증금 2억에 월세를 내고 살 수도 있습니다. 문제는 차액 1억을 어디에 쓰느냐입니다. 은행에 넣으면 이자를 받고, 보증금에 넣으면 월세를 아낍니다. 어느 쪽이 큰지 계산했습니다.
월세별 손익 비교
전세 3억원 vs 보증금 2억원 + 월세
| 월세 | 전환율 | 은행이자 대비 | 1년이면 |
|---|---|---|---|
| 250,000원 | 연 3% | 월 3,250원 손해 | 전세가 3만 9,000원 유리 |
| 300,000원 | 연 3.6% | 월 53,250원 손해 | 전세가 63만 9,000원 유리 |
| 400,000원 | 연 4.8% | 월 153,250원 손해 | 전세가 183만 9,000원 유리 |
| 500,000원 | 연 6% | 월 253,250원 손해 | 전세가 303만 9,000원 유리 |
| 600,000원 | 연 7.2% | 월 353,250원 손해 | 전세가 423만 9,000원 유리 |
전세대출로 채우는 경우
내 돈이 아니라 대출이라면
보증금 차액 1억을 전세대출로 채운다면 비교 대상이 바뀝니다 — 은행 이자를 받는 게 아니라 대출 이자를 내는 입장이 되기 때문입니다. 이때는 단순합니다:
- · 대출 금리 연 4.0%면 1억당 이자 월 약 333,000원
- · 같은 1억이 월세로는 전환율 6% 기준 월 500,000원
- · 이 경우 대출 이자가 월세보다 싸므로 전세(+대출)가 월 약 167,000원 유리
일반화하면: 대출 금리 < 전환율이면 전세가, 반대면 월세가 유리합니다. 내 조건의 정확한 이자는 대출 이자 계산기에서 확인하세요.
숫자에 안 잡히는 것들
돈 계산 밖의 변수
- 보증금 미반환 위험 — 전세가율이 높거나 근저당이 많은 집은 보증금을 떼일 수 있습니다. 반환보증(HUG 등) 보증료를 전세 비용에 더해서 비교해야 공정합니다.
- 월세 세액공제 — 총급여 8,000만원 이하 무주택 세대주는 월세의 15~17%를 세액공제받아 실질 부담이 줄어듭니다.
- 유동성 — 은행에 둔 1억은 언제든 쓸 수 있지만, 보증금에 묶인 1억은 이사 전까지 꺼낼 수 없습니다. 이 차이는 사람마다 값어치가 다릅니다.
이 가이드에서 쓴 계산기
내 조건으로 계산하려면
자주 묻는 질문
Q전세가 무조건 이득 아닌가요?
아닙니다. 비교 기준은 하나입니다 — 보증금 차액을 은행에 넣으면 받을 이자(기회비용)와 월세 중 뭐가 크냐. 1억 기준 연 3.5% 예금의 세후 이자는 월 246,750원입니다. 월세가 이보다 싸면 월세가 이득이고, 비싸면 전세가 이득입니다. 요즘처럼 전환율이 예금금리보다 높은 시기엔 대체로 전세가 유리하지만, 항상 그런 건 아닙니다.
Q전월세 전환율이 무엇인가요?
보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 연 이율입니다. 보증금 1억을 월세로 돌리면서 월 50만원을 받는다면 전환율은 연 6%입니다. 주택임대차보호법상 법정 전환율 상한(기준금리+2%p)이 있지만, 이는 계약 중 전환에 적용되는 것이고 신규 계약의 시장 전환율은 자유롭게 형성됩니다.
Q전세 대출을 받아야 한다면 계산이 달라지나요?
완전히 달라집니다. 내 돈이 아니라 대출로 보증금을 채우면 '은행 이자를 받는' 쪽이 아니라 '대출 이자를 내는' 쪽이 됩니다. 이때는 전세대출 이자(월)와 월세를 직접 비교하면 됩니다. 대출 금리가 전환율보다 낮으면 전세가 유리합니다.
Q전세의 위험은 없나요?
보증금 미반환(깡통전세) 위험이 가장 큽니다. 집값 대비 전세가율이 높은 집, 근저당이 많은 집은 경매로 넘어가면 보증금을 다 못 받을 수 있습니다. 전세보증금 반환보증(HUG·HF·SGI) 가입 여부와 보증료까지 비교에 넣어야 공정합니다. 월세는 이 위험이 보증금 크기만큼 작습니다.
Q월세 세액공제는 반영 안 되나요?
총급여 8,000만원 이하 무주택 세대주는 연 월세액(한도 내)의 15~17%를 세액공제받을 수 있습니다. 조건이 맞으면 월세의 실질 부담이 그만큼 줄어 비교가 월세 쪽으로 기웁니다. 연말정산 계산기에서 월세 공제를 넣어 확인해 보세요.