LTV 계산기
주택 가격과 LTV 한도로 실제 대출 가능액을 계산합니다. 은행이 빼는 방공제까지 반영해서, 계산기와 실제 대출액이 다른 이유를 보여드립니다.
실제 대출 가능액
645,000,000원
자기자본 3억 5,500만원 필요 · 실질 LTV 64.5%
계산 과정
LTV 한도에서 방공제와 선순위 채권을 뺍니다
주택 가격
1,000,000,000원LTV 70% 한도
700,000,000원방공제소액임차보증금
− 55,000,000원선순위 채권
0원대출 가능액
645,000,000원필요 자기자본주택가격 − 대출액
355,000,000원계산기와 실제 대출액이 다른 가장 큰 이유가 방공제입니다. 은행은 LTV 한도에서 소액임차보증금(지금 55,000,000원)을 빼고 빌려줍니다. 세입자가 없어도 뺍니다 — 나중에 임차인이 생기면 그 돈을 먼저 배당받을 수 있기 때문입니다. MCI·MCG 보증보험에 가입하면 면제되지만 보험료가 듭니다.
LTV를 통과해도 DSR(총부채원리금상환비율)에서 막힐 수 있습니다. LTV는 집값 기준, DSR은 소득 기준이라 둘 다 충족해야 합니다. DSR 계산기에서 함께 확인하세요.
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자주 묻는 질문
QLTV가 무엇인가요?
주택담보인정비율(Loan To Value)로, 주택 가격 대비 대출 가능 금액의 비율입니다. LTV 70%면 10억짜리 집에 최대 7억까지 대출이 나온다는 뜻입니다.
Q방공제가 무엇인가요?
은행이 LTV 한도에서 소액임차보증금(최우선변제금)을 빼고 대출해 주는 것을 말합니다. 서울 5,500만원, 과밀억제권역 4,800만원 등 지역마다 다릅니다. 세입자가 없어도 공제하는데, 나중에 임차인이 생기면 그 금액을 은행보다 먼저 배당받을 수 있기 때문입니다.
Q방공제를 안 받을 수 있나요?
MCI(모기지신용보험)나 MCG(모기지신용보증)에 가입하면 면제되어 그만큼 더 빌릴 수 있습니다. 다만 보험료가 들고 상품·한도에 제한이 있으니 은행에 확인하세요.
QLTV 한도는 몇 퍼센트인가요?
규제지역 지정 여부, 보유 주택 수, 주택 가격, 정책 변화에 따라 계속 달라집니다. 수도권 규제지역과 비규제지역이 다르고 생애최초 구입자는 우대받기도 합니다. 정책이 자주 바뀌므로 이 계산기에서는 직접 입력하도록 했습니다.
QLTV만 통과하면 대출이 나오나요?
아닙니다. LTV는 집값 기준, DSR은 소득 기준이라 둘 다 충족해야 합니다. LTV 한도가 남아도 소득이 적어 DSR 40%를 넘으면 대출이 거절될 수 있습니다.
Q주택 가격은 어떤 금액을 넣나요?
은행은 보통 KB시세 일반가나 감정평가액을 기준으로 합니다. 실제 매매가가 아니라 시세 기준이므로, 시세보다 비싸게 샀다면 대출액이 예상보다 적을 수 있습니다.
LTV 한도는 규제지역 지정과 정책에 따라 수시로 바뀌므로 자동 판정하지 않고 직접 입력하도록 했습니다. 방공제액은 주택임대차보호법 시행령상 최우선변제금 기준이며, 실제 대출 승인 여부와 금액은 DSR·신용도· 소득 심사를 함께 거쳐 금융기관이 결정합니다.