집 살 때 드는 돈 총정리
집값만 준비하면 되는 게 아닙니다. 취득세·등기비용·중개수수료가 따로 나가고, 이 돈은 대출로 충당할 수 없습니다. 5억원 아파트를 기준으로 실제 필요한 현금을 계산했습니다.
살 때 나가는 돈
5억원 · 1주택 · 전용 85㎡ 이하 · 비조정대상지역
대출과 자기자본
LTV 70% · 서울 방공제 적용
| 집값 | 500,000,000 |
| LTV 한도집값 × 70% | 350,000,000 |
| 방공제서울 | − 55,000,000 |
| 실제 대출 가능액 | 295,000,000 |
| 자기부담 (집값 − 대출) | 205,000,000 |
| + 부대비용 | 9,503,000 |
| 필요한 현금 | 214,503,000 |
LTV를 통과해도 소득 기준인 DSR 40%를 넘으면 대출이 줄어듭니다. DSR 계산기로 먼저 확인하세요.
가격대별 부대비용
취득세 + 등기비용 + 중개수수료
| 집값 | 부대비용 | 집값 대비 | 필요 현금 |
|---|---|---|---|
| 1억원 | 2,185,000 | 2.19% | 87,185,000 |
| 2억원 | 4,061,000 | 2.03% | 119,061,000 |
| 3억원 | 5,857,000 | 1.95% | 150,857,000 |
| 4억원 | 7,755,000 | 1.94% | 182,755,000 |
| 5억원 | 9,503,000 | 1.90% | 214,503,000 |
| 6억원 | 11,251,000 | 1.88% | 246,251,000 |
| 7억원 | 18,612,590 | 2.66% | 283,612,591 |
| 8억원 | 27,000,040 | 3.38% | 322,000,040 |
| 9억원 | 37,845,000 | 4.21% | 362,845,000 |
| 10억원 | 41,943,000 | 4.19% | 396,943,000 |
| 12억원 | 51,859,000 | 4.32% | 466,859,000 |
| 14억원 | 60,275,000 | 4.31% | 535,275,001 |
| 16억원 | 70,451,000 | 4.40% | 605,451,000 |
| 18억원 | 79,087,000 | 4.39% | 674,087,000 |
| 20억원 | 87,723,000 | 4.39% | 742,723,000 |
1주택·전용 85㎡ 이하·비조정대상지역, LTV 70%, 서울 방공제 기준입니다. 집값이 6억원을 넘으면 취득세율이 누진 구조로 올라가 부대비용 비율도 함께 뜁니다.
보유하면서 드는 돈
산 뒤에 매년
5억원 아파트의 공시가격을 시세의 65%인 325,000,000원으로 잡으면, 1주택 기준 재산세는 연 335,800원입니다. 7월에 167,900원, 9월에 167,900원으로 나눠 고지됩니다.
자주 묻는 질문
Q집값 외에 돈이 얼마나 더 드나요?
5억원 아파트를 기준으로 취득세 5,500,000원, 등기 부대비용 1,803,000원, 중개수수료 2,200,000원을 합해 약 9,503,000원입니다. 집값의 1.9% 수준입니다.
Q현금이 얼마나 있어야 하나요?
5억원 아파트에 LTV 70%로 대출받으면 방공제를 뺀 실제 대출 가능액이 295,000,000원입니다. 나머지 205,000,000원에 부대비용 9,503,000원을 더해 약 214,503,000원의 현금이 필요합니다. 부대비용은 대출로 충당할 수 없다는 점이 중요합니다.
Q왜 계산기 대출 한도와 은행 금액이 다른가요?
방공제(소액임차보증금 최우선변제금) 때문입니다. 집이 경매로 넘어가면 소액 임차인이 은행보다 먼저 배당받으므로, 은행은 그 금액을 미리 빼고 대출합니다. 세입자가 없어도 뺍니다. 서울은 55,000,000원입니다. MCI·MCG에 가입하면 면제되지만 보험료가 듭니다.
QLTV만 맞으면 대출이 나오나요?
아닙니다. LTV는 담보 기준 한도일 뿐이고, 소득 기준인 DSR 40%도 함께 충족해야 합니다. 실무에서는 DSR이 더 빡빡한 경우가 많아, LTV 한도까지 나와도 소득이 부족하면 대출이 줄어듭니다.
Q산 뒤에는 매년 얼마가 나가나요?
재산세가 매년 7월과 9월에 나눠 부과됩니다. 5억원 아파트의 공시가격을 시세의 65%인 325,000,000원으로 잡으면 1주택 기준 연 335,800원 수준입니다. 여기에 대출 이자와 관리비가 별도로 듭니다.
Q중개수수료는 깎을 수 있나요?
법으로 정해진 것은 '이보다 더 받을 수 없다'는 상한요율이지 고정 요율이 아닙니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 협의하면 낮출 수 있습니다. 계약 후에는 사실상 협상력이 사라집니다.